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揭开全球房产投资最大秘密:哪里房子空置率最低?| 海外掘金2018年度盘点

◎海外掘金(ID:gold1849)| 宇庭
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中国楼市最大的秘密,是我们的空置率。
但这个我们求之而不得,对投资决策影响最大的指标,目前在绝大多数发达国家,都能找到公开数据。
2018年年末,海外掘金为大家盘点了全球主要城市的房产空置率,让大家在海外买房时,比绝大多数人领先一步。
房屋空置率是评判一个城市房地产泡沫的重要指标之一。空置率越高,房产泡沫就越大。“鬼城”的产生,就是大量空置房带来的。
前段时间,日本偏远地区大量空置房产“0元”免费送,背后其实与日本的老龄化、空心村和持有成本较高有关。
与此同时,东京却为了缓解城市拥堵情况,计划为愿意搬离东京的年轻人,奖励300万日元。一边是免费送房,一边是给钱请人搬出市中心,其实也是在给房产投资提个醒:
买房要买人口密度高的城市,空置房多的城市慎入!
按照国际常见的标准,空置率10%以下为较合理区,房屋供求基本平衡;10%-20%之间为危险区间;20%以上为房屋库存严重积压。
海外掘金在2018年年末,盘点了全球海外置业热门城市的房产空置率,这里的空置率,大多指的是租房市场的空置率。
大体来看,慕尼黑、霍巴特、法兰克福、温哥华、伦敦、香港、洛杉矶、波士顿等发达城市,空置率都非常低,房产需求强劲。而东南亚部分城市的房地产市场非常火热,新房的空置率也维持在比较健康的水平。
1欧洲这些城市果然最受热捧
德国慕尼黑的房产空置率最低,仅为0.2%,法兰克福的空置率也仅有0.5%,租房市场非常紧俏。从这一点,也说明了这两座城市存在房地产泡沫的可能性很小。
(2018年1月德意志银行报告)
德国大城市的空置率低,与德国的房地产模式有关。德国超过60%的居民都选择租房住,再加上德国的四部租房法律,宛如四大护法,牢牢保护着租客的权益。很多不攒钱,买不起房的群体,更愿意选在租房。
而德国房产的持有成本高,也使得这个国家的房地产市场将投机者拒之门外,营造出一个健康的房地产市场。
欧洲另一座国际大都市伦敦,最近几年也一直保持着非常低的空置率。2017年伦敦的租房空置率仅为1.8%,而且在过去八年来持续下降。相比2010年5%的空置率,降幅非常明显。这与英国新建住宅完工量下降、人力成本上升、建筑材料的成本上涨,导致整体的住房供应量下滑有关。
伦敦作为全球最透明、流动性最高、进出最自由的房地产市场,它的空置率数据,也是最能反映住房市场供需关系的指标。
2017年是英国脱欧变数不断的一年,很多人担心会有大量的跨国企业和国际组织从伦敦撤出,削弱伦敦的房地产需求。但事实证明,伦敦的房产需求仍然非常坚挺。
2澳大利亚最缺房子的不是悉尼
截至2018年11月,澳大利亚全国租房市场的空置率为2.3%,与过去几年的状态基本持平。
澳大利亚几大首府城市的租房空置率都在4%以下,是非常健康的市场环境。
不过,悉尼的空置率有所上升。一方面是外来投资者的涌入,刺激了热门区域的新房供应。另一方面,随着房价和生活成本的上涨,澳大利亚居民也在上演着“逃离北上广”相似的趋势。有部分购买力不足的人群,选择了离开悉尼,到其他城市生活。
2018年,澳大利亚推出了新的移民政策,在偏远地区上学和生活可以为移民加分,也带动了一波人从悉尼搬出,导致空置公寓增多。
(从2017年开始,悉尼空置率持续上涨)
澳大利亚最缺房子的城市,并不是最热门的悉尼、墨尔本和布里斯班,而是霍巴特。目前,霍巴特的空置率仅为0.4%,是首府城市中空置率最低的一个。从14年至今,霍巴特的空置率持续下降。据news.com.au报道,今年10月时,霍巴特市场上仅有78套房产可供出租。
就是这样一座城市,在澳大利亚其他城市房价还是降温的时候,霍巴特成为了澳洲楼市的黑马,屡次以两位数的涨幅,刷新房价涨幅榜。
(霍巴特空置率仅为0.4%)
3不管别人告诉你加拿大哪里好,都别忘了多伦多和温哥华
2018年10月时,加拿大整体空置率为2.4%,处于非常明显的供不应求状态。据CMHC统计,这是加拿大空置率连续第二年下滑,去年同期的空置率是3%。
2018年加拿大一共有37000套新建公寓推出,但租房市场的需求量接近50000套,因此现有的供应量是远远满足不了需求的。
加拿大各城市的空置率其实很有意思,对自然资源依赖度高的城市,空置率比其他城市要高。比如卡尔加里、萨斯卡通、里贾纳、埃德蒙顿等都处于加拿大的石油大省,近年来流入这些地区的移民减少,空置的公寓数量增多。但即使这样,这些城市的空置率不超过10%,仍然处于供需平衡的状态。
加拿大几个重点城市,例如温哥华、多伦多、维多利亚、渥太华、蒙特利尔的房屋空置率都不超过2%。从2013年到2015年,出租空置率,那时,温哥华、多伦多、渥太华和蒙特利尔的空置率,远远高于现在,随着空置率的下滑,这些城市的租金也有不同程度的上涨。
4美国硅谷已经过气,新的目的地是……
美国是前面几个国家中,对房产空置率的监控做得最好的。不仅分季度统计自住房空置率和租房空置率,还会列出75个都市圈的房产空置率。
截止2018年第三季度,美国租房空置率为7.1%。自次贷危机爆发以后,美国空置率就一直下降。过去半个多世纪里,美国空置率最高的点在2009年,当时全国的空置率为11.1%。
(美国第三季度空置率为7.1%;来源:美国统计局,FRED)
2018年上半年,美国新屋开工量多次不及预期,房屋库存连续三十六个月下滑,很多城市都出现了买家要加价才能抢到房的情况。在这种抢房潮的背景下,租房市场就更加供不应求了。
在美国统计局2018年第三季度统计的75个都市圈中,空置率低的城市,还是人口比较集中的几个城市。洛杉矶的租房空置率最低,仅3.7%,其次是波士顿、丹佛和圣荷西。
如果对比一下过去四年同期的租房空置率,各个城市都还算稳定,大多都保持在10%以内,丹佛、盐湖城、芝加哥、休斯顿的空置率下降比较明显。这也与过去五年来,美国的人口迁移趋势有关。这些城市,可以作为房地产投资的重点关注区域。
曾经美国人和海外移民人口最集中的城市在加州和纽约,如今美国人也流行起了“逃离硅谷”的活动,一些中部和南部的中小型城市,受到了美国人的青睐,给当地的租房市场带来了大量的住房需求。
5日本最安全最靠谱的房产是单身公寓
日本政府每五年实施一次房屋空置率调查,上一次是2013年,当时全国空置率为13.5%,2018年的结果还没公布,所以只能参考其他机构的调查结构。
第一太平戴维斯和J-REIT的统计的是东京的公寓入住率,入住率越高,代表空置率越低。今年第三季度东京23区公寓平均入住率为96.7%,中心五区的入住率为96.1%。入住率增长较快的主要是单身公寓,尤其是小户型的公寓。
(东京23区公寓入住率)
如果只计算专门用于出租的单身公寓的空置率,日本其他地区的空置率也很低。这里的空置率计算,是用解约户数×平均空置的天数÷(总户数×365天)。2016年时,东京都用于出租的公寓空置率仅为1.70%,大阪为4.4%,京都为3.04%。
(全?不動産管理協会,?本賃貸住宅管理協会)
所以,日本单身公寓的空置率还是非常低的,尤其是是日本人口净流入最多的城市,比如东京、大阪和京都,投资单身公寓并用于出租,可以获得比较稳定的租金收益。
6东南亚新兴城市房产要脱销
东南亚大部分城市的房地产市场都还不成熟,因此查找空置率也是一件非常头疼的事情。我们只能从一些房产咨询机构的报告中,找到部分城市的数据。
新加坡和中国香港政府每年会公布私人住宅的空置率数据,从最新的数据来看,这两座城市空置率与前面提到的发达国家数据接近,都稳定在了10%以内的合理区间。
另外三个东南亚城市——马尼拉、曼谷和金边,空置率在10%-15%之间。不过,这三个城市的空置率统计口径与其他城市不太一样。
由于二手房市场还不完善,城市中的二手房大多为当地居民自建房,年代较久远,而统计中用到的公寓,也多为最近几年新建的公寓。所以在统计空置率时,分母涵盖的范围,要比发达国家少很多,使得这三个城市的空置率数据比其他城市要高。
新加坡:
从2016年第二季度开始,新加坡的私人住宅空置率不断下降,这也是新加坡房地产拐点出现的时间段。从2016年下半年,随着经济的复苏,冰冻了三年的新加坡楼市开始回暖,豪宅市场的房价涨幅也是节节攀升,在2018年一季度甚至超过了香港。
(从2016年第二季度开始,新加坡私人住宅的空置率和库存增速都不断下降)
新加坡各个区域中,最核心区域(邮编区9、10、11)的空置率反而是最高的,第三季度私人住宅空置率达到了10.4%,过去五年来也一直在这个水平内波动。但非核心区域的空置率最低,仅为4.5%。一直以来,新加坡的私人住宅价格都位居亚洲前列,核心区域的公寓房价和租金过高,
香港:
在亚洲房价最贵的两个城市——新加坡和香港里,豪华房产成了高净值人群身份的象征,和资产配置的一部分。有钱人才不在乎房子能不能出租。与新加坡一样,越贵的房产,空置率越高。
香港政府每年年底会公布一次私人住宅的空置率,2018年的还没公布。2017年年底,香港私人住宅空置率为3.7%,为亚洲金融危机以来最低,其中小户型的空置率最低 ,40平以下的公寓空置率仅为3.2%。而超过100平的豪宅,空置率是小户型的两倍多。
东南亚新兴城市:
除去新加坡和中国香港这类经济发达的城市,东南亚大部分国家的首都城市,房地产市场处于起步阶段,二手房市场还不发达,因此除了空置率数据,新房的销售率,也可以作为一个辅助的指标。
在新房市场,有一个统计数据叫做take-up rate,可以通俗地理解为,一个楼盘或者一个城市已经售出的项目所占的比例,数值越高,代表项目卖得越好,市场景气度越高。在能找到数据的城市中,胡志明和马尼拉今年的销售率达到94%以上,新房销售接近“脱销”状态。
菲律宾首度大马尼拉地区的公寓销售非常火爆,第三季度销售率超过了94%,热门区域例如马卡蒂、BGC所在的区域Taguig市销售率甚至超过了97%。
(莱坊:2018年Q3大马尼拉区销售率)
在发达国家,租房市场的房产空置率,一定程度上代表着当地租房市场的需求情况,以及当地的住宅市场是不是供应过量。澳大利亚、美国、英国、加拿大这四个国家的空置率普遍较低,如果购买之后用于出租,只要房子选在了人口持续流入的地方,就不用担心出租的问题。
而日本的房产,从今年免费送房事件,也可以看出,跟着人流买房准没错,尤其是东京、大阪和京都地铁沿线的单身公寓。
香港和新加坡,全球房价数一数二的城市,其实并不具备非常强的投资属性,但这两座城市却是全球高净值人群资产配置中的一环,更多的作用在于分散风险。所以,也许越贵的房子,空置率越高。
至于最近大热的东南亚城市,首选这类国家的首都,并可以根据各个区域的新房销售率来选房,房子卖得越快,说明这个区域的房子有更多吸引人的地方,值得关注。
当然,海外投资并不能单凭空置率去评判值不值得投资,租金回报率和房价涨幅、汇率变动都是需要综合考量的地方。接下来,海外掘金还将有一系列的年度盘点,为大家的2019年投资,呈现一个最全面的海外投资攻略。
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