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房屋租赁合同法(合同法 | 试论房屋租赁合同优先承租权)

房屋租赁合同法




试论房屋租赁合同优先承租权

      关于房屋租赁合同优先权,目前我国《合同法》仅规定了承租人对租赁房屋的优先购买权。优先购买权主要体现在我国《合同法》第二百三十条,即“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”优先承租权暂且没有明确的法律规定,但是在我国民法典草案中提出“租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期。租赁期间届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”因此,虽然我国民法典尚未正式颁布,但是优先承租权作为一项法定权利被承认将会成为事实。

       在目前法律尚未规定优先承租权的情况下,如何定义优先承租权、如何解释优先承租权以及侵犯优先承租权将承担何种法律后果,将是一系列未来立法亟待明确的问题。对比已经为我国《合同法》所确认的优先购买权,优先承租权对于稳定租赁关系、保护承租人权益、促进经济正常有序发展同样具有积极意义。对于出租人来说,在租赁条件相同的情况下将房屋租赁给原客户或者新客户并无太大差异,因此确立优先承租权是必要合理的。我国民法典草案正是基于此种考虑,在继续确认优先购买权的情况下,立法上又确认了优先承租权。公平原则是我国民法的基本原则,因此在确认优先承租权的同时亦应当注意保护出租人的合法权益,故在具体案件中适用优先承租权仍具有严格的标准。关于优先承租权,实践中应当注意以下几点:

第一,房屋租赁合同到期前,出租人在选择新承租人时,应当将新的租赁条件提前通知原承租人。
      房屋租赁合同到期时,如果出租人对房屋既不出卖亦不续租,那么承租人应当按照约定将房屋完整返还给出租人,出租人对房屋验收后收回,租赁关系正式结束,此时并不存在优先购买权或者优先承租权。如果出租人将该房屋出卖,则根据我国合同法第二百三十条规定,出租人应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,在同等条件下承租人享有优先购买权。出租人在出卖房屋时的义务是在出卖之前的合理期限内通知承租人。同样的道理,在租赁合同到期后,如果出租人将房屋再次出租,亦应当在出租之前提前告知原承租人,即出租人也同样具有通知承租人的义务。如果出租人在没有提前通知承租人的情况下即与他人签订了新的租赁合同,则侵犯了原承租人的优先承租权。

案    例
       2016年6月19日,李某与张某签订了一份《商铺租赁合同》,李某将自己所有的商铺出租给张某,租期从2016年6月19日起至2019年6月18日止,租期共计3年。月租金为2万元,每年在前一年的基础上涨3%,租金按月缴付。李某与张某在合同中约定租赁期满后张某在同等条件下享有优先承租权,但张某需要在期满前三个月内书面向李某提出。合同签订后,双方依约履行。合同履行期届满前三个月,张某书面表示期满后希望继续租赁该处商铺,李某表示租金将上涨为每月3万元(其他条件不变),张某书面回函表示同意该条件,并再次请求继续租赁该商铺,但李某未予回复。2019年6月,李某与第三人王某签订租赁合同,将该商铺以月租金3万元的价格出租给王某(支付方式、时间等其他条件未变化)。张某则认为李某违反了合同约定,侵害了张某的优先承租权,故诉至法院。

案例分析
       在本案中李某确存在侵犯张某优先承租权的行为。李某与张某在租赁合同中约定,张某在同等条件下有优先承租权,且履行条件为张某在合同到期前应当书面通知李某。现张某已经明确书面表示希望租赁该处商铺,并同意以同等条件支付租金,故张某已经符合优先承租权的条件,可以优先承租原商铺。李某在合同到期后即与王某签订了租赁合同,并未书面通知张某,侵犯了张某的优先承租权。

第二,原承租人只有在同等条件下才可以优先承租房屋。

      同等条件是原承租人可以优先承租房屋的前提。也就是说,如果原承租人未能达到出租人与其他人约定的租赁条件,则无法获得优先承租权,出租人可以与其他人签订租赁协议。这里的同等条件,首先是指租金的高低,其次还应包括支付方式、支付时间等其他重要条件。在原承租人同意支付的租金低于出租人与其他租客约定的金额,或者支付方式等条件低于其他租客时,原承租人丧失优先承租权。同等条件的规定体现了法律对出租人权益的保护,进而体现了民法上对合同双方保护的公平原则。

第三,侵犯优先承租权的法律后果应为赔偿损失而非认定出租人与第三人的租赁合同无效。
      在优先承租权尚未正式作出法律规定的情况下,可以先参考关于优先购买权的相关规定。对于侵犯优先承租权的效力问题,我国民法通则意见第118条曾有如下规定,“出租人出卖出租房屋,应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下,享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的,承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。但是,这一规定与《物权法》有关规定冲突已经废止,因此侵犯优先购买权的后果并非是出租人与第三人的买卖合同无效。最高法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第21条规定:“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他损害承租人优先购买权情形,承租人请求出租人承担赔偿责任,人民法院应予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的,人民法院不予支持。”根据该条规定,侵犯了优先承租权的法律后果,应当是承租人可以请求出租人承担赔偿责任,但是不能确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。

       优先承租权作为承租人优先权的一种,理应与优先购买权保持一致。因此,如果出租人将房屋出租给第三人,侵害承租人优先承租权的,承租人可以要求出租人赔偿损失,但是承租人不能主张出租人与第三人的房屋租赁合同无效。

案    例
       2015年3月,W公司与Z公司签订了一份《房屋租赁合同》,合同约定:W公司将位于江苏省南京市某区商铺租赁给Z公司使用,租赁期限三年,自2015年3月1日起至2018年3月1日止;商铺租金为3600元/月。合同签订后,W公司将商铺交给了Z公司。合同履行期间,W公司收到了全部租金。租赁合同到期之前五个月,W公司书面通知Z公司,称不再将商铺租赁给Z公司。Z公司随即与W公司协商,希望继续租赁该商铺,但是双方在租金、支付方式上存在较大差异,未能协商成功。2018年3月,租赁合同到期后,W公司多次发函要求Z公司将店面腾空交付,但是Z公司拒不同意搬出。为维护自己的合法权益,W公司向法院提起诉讼,请求法院:1、判令Z公司将商铺交还;2、判令Z公司支付非法占用店面期间的占用费;3、判令本案诉讼费用由Z公司承担。
      Z公司则认为,作为实际承租人,Z公司应享有同等条件下的优先承租权。从2017年6月开始,Z公司的代理人多次到该公司表达要续租的意愿,并多次主动要求缴纳店租,但W公司予以拒绝。从承租人对租赁物享有占有、使用、收益的权利和现实情况进行考虑,既然是继续出租,承租人又愿意以同等条件承租,对出租人利益完全得到保证的情况下,保护承租人优先承租权是合理的。在Z公司不知情的情况下,W公司私下与他人签订租赁合同。侵犯了Z公司的优先承租权,应当认定无效。

案例分析
      W公司与Z公司在合同中明确约定了Z公司具有优先承租权,该约定并不违反法律规定,因此Z公司具有优先承租权。但是优先承租权的前提是出租人在合同到期后继续对房产进行出租。本案中Z公司并未提供证据证明W公司收回房屋后继续出租,因此优先承租权的条件并未成熟。另外,同等条件应是多种因素的综合,不仅仅是租金价格,还包括支付方式、支付时间等均需相同,否则就不能算是同等条件,故即使Z公司可以证明W公司继续出租房屋,仍应当继续提供证据证明W公司与第三人订立的租赁合同租赁条件与其相同,否则无法主张优先承租权。同时,根据《合同法》第二百三十五条规定,租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。因此Z公司必须及时搬离并应当支付强占期间的费用。

2020年2月27日星期四
李大为

北京市京师(上海)律师事务所

法学硕士。原上海市某区人民法院审判组组长,上海市办案标兵,十多年来共办理两千多件案件。现任职于北京市京师(上海)律师事务所,京师律师学院讲师,尤其擅长公司股权、合同纠纷、劳动争议、婚姻家事、人身侵权等案件的办理,并担任多家大中型企业的法律顾问。

联系电话:15821576001

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撰稿 | 李大为
排版 | 王思怡

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