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学区房的利益蛋糕,终于被动了!

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“学区房”这个概念到底从何而来呢?据《义务教育法》中,对适龄儿童入学的措辞是——“应当保障适龄儿童、少年在户籍所在地学校就近入学”,也因为这个政策,才有了现在的学区房的格局。
01
曾经“46万”一平多天价,
1200多万的阴暗地下室!
2016年3月,一则题为《46万一平,谁买走了北京天价学区房》的文章瞬间引起外界关注。这篇文章开头的第一句便是“11.4平米,530万。每平米46万的单价创下了近期学区房单价纪录”。
尽管这篇文章最后被央视曝光为虚假信息,但房屋所在的西城区文昌胡同,依旧是天价学区房频现,只因其对口北京市第二实验小学。
2017年,北京通州曾有一位家长以1200万元买下了这里一处39㎡的房子,成交价超过30万元/㎡。重点是,这只是一个阴暗的地下室。
于是“一套老破小,学区永流传”,这种段子传遍大江南北。由于名校资源相对稀缺,与名校相对应的小区价格必然水涨船高,这正是“学位房”热度长盛不衰的原因所在。
北京是这样情况最集中多例子,根据《中国教育报》公布的一组数据显示,2015年,北京大概有16万名儿童进行了小学入学信息采集。其中,京籍学生大概10万名,非京籍大概6万名,但东城、西城和海淀三个区口碑最好的25所小学,只能接收大概5000名学生。
于是,在国内相对最公平最传统最直接的升阶方法就是:读书,读好书。
越是学历是一张可估价的文凭,而学区房是一个无价的希望!
02
“多校划片”
“六年一学位”
近日,北京市西城区出台新政,宣布实行“多校划片”入学和“六年一学位”。
4月30日,全国顶级学区房扎堆的西城区宣布:
 
 1、自2020年7月31日后,西城区购房家庭的适龄子女申请入小学时,不再对应登记入学划片学校,全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。
 
 2、自2020年起,西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录,自该房产地址用于登记入学之年起,原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。
5月5日北京日报又报道了:5月6日起,北京适龄儿童将开始采集小学入学信息。今年“幼升小”,除近几年一直明确的过道房、车库房、空挂户等均不得作为入学条件外,城六区更是通过明确“六年一学位”,实施“多校划片”等措施,为“学区房”降温。
多校划片的意思是说:三四个小学组成一个共享学区,原来隶属这些学区的住宅,从原来“一套住房对一个学校”,变成了“一套住房对多个学校”。由于小学、初中不能以考试成绩为依据招生,那么抽签基本上是唯一出路。
在这个规则下,即便你买了学位房,也要跟周边校区的住户一起,参与名校的抽签。
这就表明了,以前的天价学区房房,都没有100%可以入读名校,那么以前疯抢的过道房、地下室,现在就成了烫手的山芋。
多校划片顺利推进,标志着一个小区不再仅仅对应一所学校,而是包含名校和普通学校在内的多所学校。
那么耗资上千万买的学区房,未必再能百分之百进入名校,这无疑触动了巨大的利益蛋糕。
这无疑触动了巨大的利益盘子。在苏州部分地区已经采取了多校划片的措施,而且指标生的比率逐年提高,对很多学区房的投机客,已经有了震慑力!
03
苏州的指标生政策
四星级普通高中实施指标生政策是教育部和省教育厅对优质普通高中的规定,实施四星级普通高中指标生定向分配办法,是促进义务教育优质均衡发展、促进教育公平、加快建设江苏省义务教育优质均衡改革发展示范区的重大举措。
2019年!苏州四星级高中指标生数量一览表!
姑苏区
园区
新区
吴江 相城区各一所
说明:
(1)此表学籍数,采集于江苏省基础教育学籍管理系统。
(2)指标生计算方法(含苏州中学基础性分配指标):
各初中校学籍数+市区学籍总数x各校指标生分配总数=实际计算数,四舍五入后得基础性指标分配人数。若经计算后各初中校指标分配人数总和与各校指标生分配总数不相等,则按下列方法计算:人数多余则按各初中校实际计算数小数点后两位中已进位数的最小数依次递减,人数不足按各初中校实际计算数小数点后两位中不到进位数的最大数依次递补
(3)苏州中学奖励性指标计算方法:奖励性学校学籍数+奖励性学校学籍总数x奖励性指标分配总数=实际计算数,四舍五入后得奖励性指标分配人数。
04
学区房将面临的危险
以及如何选择和对待
如果“学区”之内,恰好有首屈一指的一流名校,也有对应城中村的“村小”,那么“多校划片”之下,学区房价格有可能面临断崖式调整的风险。(有小伙伴们买了星港学区房,就等着和星海共享了,一直觉得他是在做梦。)
然而,“多校划片”的存在,势必摊平学位房价格,对一流名校形成明显的利空,而对普通学位房则带来一定利好。
可以说,多校划片和共享小区让学区房充斥着不确定性。
从园区学区政策的9年一学区,你会发现政策变量,已经成了学位房的重要影响因子。
那么,还要不要投资学位房?如何选择呢?
1 选择老破小,低总价。
2关注顶级二线学区
3投资拥有优质教育资源聚集的区域
4 优先选择白领金领群体聚居之地
未来单纯只具备学区房概念的房子,抗风险能力不会显得如此之大,最终还是要回到住的属性!
最后,任何区域的教育,都是由人来决定的。
如果你毕业都买不起房,还买学区房干嘛?
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