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昆明房事启示录~我所预测的昆明房价走势

作为一个非房地产从业人员,我凭什么可以去预测连专家都不敢预测的房价那?应该是凭着一个外省定居者对昆明的爱恨交织。
先用数据说话,5月16日,国家统计局对全国70个大中城市的房价统计显示,昆明的房价又涨了,而且是连续23个月上涨。昆明房价涨幅如此之快,令人始料不及,距离昆明主城较远的一些区域,房价也已经破万。今天已经是6.26号,可以板上钉钉的是,昆明房价继续上涨,连续上涨了2年24个月!
这意味着什么?意味着之前对房价漠不关心没上车的你,三到五年等于白干了!环湖路片区的房价,2018年和2017年相比,均价上涨了5000-10000元。我认识的一女孩,搞楼盘策划的,之前8000买的山海湾,现在翻倍了。这就是中国这个社会二十年目睹之怪现象,没及时买房的努力白工作,及时买了房的,身价莫名涨。你还有信心好好上班当白领(工资真的是白领了)吗?不如去当房产中介对吧?
整整24个月,昆明房价一直持续上涨,因为房价上涨过快,五个月的时间,昆明相关部门负责人就被约谈两次,昆明也在今年先后两次出台调控措施。最近住建部负责人就房地产市场调控问题,先后约谈了12个城市的政府负责人,其中就有昆明。前几天中央二套经济半小时甚至专题报道了昆明疯狂的房价。
昆明不仅仅新房涨了2年,二手房也连涨了一年了(二手房有一定的滞后性)。4月底五月初,住建部负责人就房地产市场调控问题,再次约谈了昆明的政府负责人,约谈的核心内容依旧是:房子是用来住的、不是用来炒的。
从这个表上,你可能突然发现昆明还不算靠前,似乎那些没昆明那么好的城市,房价都比昆明贵。但实际上,现在的昆明稍微好点的位置和开发商,起步价都1.5万了,远超此表的均价。
说直白点,已经有房的,希望房子继续大涨。没房的,希望房价能跌。至于我这样有房的既得利益者,既希望房价大涨,又对未来产生了恐慌的感觉,依然没有安全感!
那么,昆明目前的房价合理吗?未来究竟是涨是跌?我先发个中国社科院的城市最新排名。这个是目前中国经济40强城市,昆明没有在榜上,40名开外了!也就是说,如果昆明目前的房价如果超过了这上面任何一个城市,那就是不合理的。
这个图是可持续发展力,昆明勉强上榜,排倒数。意思就是说如果昆明好好努力,还是有机会进入前40的,虽然进了可能排名也不高。从这个角度看昆明是不是已经提前把房价的潜力透支了?
这个表应该是最具争议的,很多昆明人甚至是外省人心中,觉得昆明宜居城市怎么也能排前十吧!结果大跌眼镜,排倒数第二,不过好歹又入榜了。其实很多人可能不太懂,宜居是个很广的概念,有很多指标,不是说你避暑或者空气稍微好点就叫宜居了。那恐怕中国广大农村大片地儿都宜居。城市的宜居你懂是什么吗?我随便举几个例子,你上班路堵吗?政府高效吗?楼下有世界连锁便利店吗?生重病当地医院能医好吗?100米内有图书馆、游泳馆、篮球馆、武术馆吗?世界级巨星会来你家巡演吗?各种城市生活所能带来的便利你家能享受到吗?下雨路会被淹吗?……
现在懂啥是宜居了吗?俄罗斯圣彼得堡世界避暑胜地排第一,怎么全世界的人不去玩,都跑火焰山迪拜去玩了?沙漠建国的以色列怎么成发达国家了?
所以现在懂了吗?昆明如果跟大城市比,基础设施和文化氛围,经济结构等等等,差的太远了。不是说你夏天不热、冬天不冷,能呼吸两口国外司空见惯的新鲜空气就叫做宜居了。这些说白了都是开发商的概念和营销手段。天天海景房,看海,我问你昆明哪来的海?他不这么骗,外地人能来买吗?气候只是宜居的一个元素,并不是全部。凭着人类的智慧,沙漠都可以变绿洲,关键还是要经济发达才有未来。
那么现在我的观点已经很明确了,昆明目前的城市价值已经虚高,价格背离了价值规律。那么昆明房价暴涨的根源是什么?
一、海南限购,资金涌入昆明。
很多人可能不清楚炒房客究竟是什么东西,简而言之就是一帮钱多的没处花的房产既得利益者,到处买房子炒作等升值。海南买不了,都杀到了云南。别听什么旅居,那都是扯淡,外省人真正买了来住的寥寥无几。说白了就是云南不限购,价格之前低,正好来炒作。开发商更是各种炒作,似乎云南成了天堂。我住了这么久,除了夏天不用开空调,我咋不知道自己原来住在天堂里那?
二、政府为什么不限购(限售和限购区别可大了去了)?
敢吗?不敢!昆明多年房地产固定投资占GDP三分之一(合理值为十分之一),严重依赖土地财政。因为财政紧张,规划的地铁线都被发改委暂停了。昆明一直没啥实体产业,非公有制经济排名第一的俊发竟然是个房企。旅游业更是概念大于实际,景点根本吸引不了回头客,产业非常低端。限购不让外省财神爷买房子贡献钱,你当昆明政府疯了吗?它是最没动力搞限购的。说白了如果国家不压着,昆明市巴不得全世界来把昆明房子买空,不然昆明的经济怎么玩的转啊?可以说昆明整个的发展就是靠土地财政支撑着了,房地产要不行了,昆明也就没戏了。所以根源看懂了吗?
可能我对昆明的批判多了些,可这种炒作式暴涨,最终伤害的是本地那些真正要居住生活的人,他们是这批炒房客撤出后真正的接盘侠。你让昆明平均几千块的工资怎么接?中国最难预测的就是房价,比世界杯还难猜。道理很简单,地方政府严重依赖土地财政,而昆明更加依赖。一旦昆明房价崩了,昆明可以说万劫不复。所以昆明市政府两难在于房价再猛涨,中央肯定施压。一旦调控措施太猛,又怕赶跑了购房者。毕竟人们都是买涨不买跌,可以缓慢涨,但是一旦跌了,人的信心就没了。
昆明未来的可能:
1、鉴于昆明的房价已经透支了各种利好概念,如宜居、国际区域中心城市、第四大机场、高铁……这些概念要至少十年才能落到实处,而且必须期间中国不会发生大的问题。那么昆明的房价应该是长线缓慢上涨,期间出现小幅下跌和横盘。
2、国家最终没能让房地产泡沫软着陆,发生日本式的暴跌。这个不光是昆明,全国都玩完。其实当年打击最大的不是日本这个国家,毕竟它实体经济很发达,泡沫破了依然当了那么多年的世界Gdp第二!确实牛!最受伤的是老百姓,无数人自杀,无数人失去了对生活的希望,所以说失去的二十年不是说日本这个国家,其实打击没多大,而是日本老百姓对未来不抱希望了。所以现在的日本人才成了低欲望社会。不买车、不买房、不结婚、不生子、宅男宅女……人们觉得能他妈的活着就行了,想这么多不累吗?要这么多物质欲望干屁啊?!
中国如果走到这一步,国家的打击应该比日本大,世界老二肯定保不住了,但更惨的会是百姓,那会儿才是人间炼狱,绝对疯球了。
所以为啥现在有房没房的都焦虑?因为未来的不确定性,大家不确定审判日会不会最终到来。真到了那一天,有房的自杀不用讲了,没房的能独善其身?经济都完蛋了,穷人死的更快!
所以,我分析完了。你还希望房子暴涨或者暴跌吗?人的贪婪一定是会导致毁灭的。期待中国的明天,昆明的未来会更好吧!只有国家兴旺,我们老百姓才能真的好!
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