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重磅发布!今年最后一期全球租金回报率超级详解 | 海外掘金2018年度盘点

◎海外掘金(ID:gold1849)| DJ
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这是海外掘金全球投资热门城市租金回报率报告第五次与您见面。掘金献礼元旦,跟踪最新的市场动态,用我们首创的热门城市租金回报率排名,来总结过去这一年里海外房产投资的表现。
2018年是投资的滑铁卢之年,各种投资产品90%以上以惨淡收场。最近有一张图在朋友圈流传——
除了美元一枝独秀,其它流动性资产价值只有跌或暴跌两个命运。
到年末的时候,美国短期国债绝地反击,一年期以内的美国国债回报率高达1.7%。没看错,就是高达。
这时候,最近几年关注海外掘金的读者就会发现,相比于流动性高的股票、债券,赚租金收益的房产投资还是相当不错的。即便是重点市场都加杠杆操作,其成本为近5年来最高(美联储加息导致全球跟风),也仍有相当多城市的租金回报能cover这一部分的贷款利率上调,实现以租养贷的正收益。
9月,我们曾发布的租金回报率报告《重磅!全球各城市租金回报率再度发表,这里有你必须知道的投资密码》。现在新数据出炉,一对比变化就愈发清晰:
1. 租金回报率在年末整体上升
2. 英国租金意外飙升,日本房价涨得最好
3. 全球房产投资仍然是最稳定投资方式
1租金回报率变化背后的楼市更迭
老规矩,先给出全文的最重要的一张图:全球热门城市vs.中国城市的租金回报率排名。
到年尾才发现,全球的毛租金回报率整体在上升。一般而言,租金回报在3.5%以上就是不错的水平,大部分地方达到这个水平就能有收益(毛回报率 — 各种税费维护房屋的成本)。
最后这个月,掘金重点关注城市中有22座高于3.5%,而低于这一水平城市也主要是少数发达国家的一线,还有我们中国的。作为比照,我们选了五座国内城市,没想到它们抱团吊车尾,齐刷刷得像此前商量好了。不过与前段时间比,由于中国城市的房价在进入2018年以来都有下跌,所以租金回报率也在微涨。
总表中,发达国家的二线城市基本排在了前面。比如英国的曼彻斯特和利物浦,日本的名古屋和大阪市,美国德州的达拉斯、奥斯汀和波士顿。这些城市都符合一个特点:租金高,房价也没有涨到一线城市那样高的程度,但是基础设施很完备、教育资源优渥,属于该国经济发展潜力好的强二线。
另外,我们选取的东南亚重点城市中,租金回报率排名较上一次都有提升,主要是金边和吉隆坡。其中,金边是这些东南亚城市中租金回报率最高的,达到了5%以上。马尼拉的租金回报率也很不错,市中心达到了5.1%,胡志明紧随其后,为4.77%。曼谷因前段时间的一波地价大涨,带动楼面价上涨,租金回报率略有回落。
通过对比我们发现,下半年被频繁被唱衰的楼市,租金回报率都在悄然上涨。前后两个租金回报率一对比,真相就在其中。下面是这几个月来的租金回报率涨跌幅情况:
基本上涨跌平分,租金回报涨的有16座城市,而跌的有14座。但从涨跌幅度对比着看不难发现,涨的比跌的大。先略去英国的前两座城市不表,我们从第三名开始说到第十名。先看看这个名单:伦敦、墨尔本、香港、上海、柏林、深圳、法兰克福和广州。
这里头,房价跌的占去了半壁江山,包括伦敦、墨尔本、香港、上海、深圳和广州。这些地方租金回报率在涨,那是因为房价这个分母变小了!比如香港,跟上次8月份的房价相比,现在的香港平均房价已经跌去了5.29%,但租金在同一时间上涨了2.55%,叠加起来总体的租售比涨幅就到达8.28%。香港楼市近期管制频出——新房的空置税、金管局跟随美联储加息,连商业银行也会根据金管局的利率上调自己的房贷借款利率,整个市场观望情绪渐浓,交易也就骤然腰斩,房价下跌……
同样的,澳大利亚的两个首府城市今年以来也经历了相似的情况,政府管控与利率上升、银行停止对外国人贷款,投资环境在恶化,房价就随着市场的冻结而下跌。
所以,租金回报率上涨很大程度上是因为房价下跌导致的。但也有一些城市,房价涨但租金涨更多也带动了租金回报率的上扬。比如方才剔除在外的英国的曼彻斯特和利物浦。
2英国租金意外飙升,日本房价涨得最好
没想到的是,这次租金回报率表现最亮眼的不是东南亚、不是经济表现佳、资本进出自如的美国日本,而是一直笼罩在脱欧阴霾下的英国。
伦敦在今年前10个月基本上都在微跌,经常读他们的楼市报告之后发现,“伦敦跌幅破XX年水平”已经成了这些报告撰写者的固定用语。但自从巴菲特入局英国房产的消息传出,伦敦突然开始了逆袭,表现全欧洲最好,加上英国央行不加息,以及英国预算案利好等等,这个国家就开始闷声发大财。
今年一年下来,英国的曼彻斯特一直很被看好,房价涨幅也是所有区域里表现最稳定的,而租金却经历了大涨。根据我们跟踪的大型英国房地产中介Zoopla上的挂牌数据,9月到12月的这段期间,曼彻斯特的房价有1.76%的微涨,但租金涨幅却达到了28.4%,直接秒杀其他国家的新一线城市。
这个数据存在一定争议,上涨这么多是因为当地收入涨得快吗?不一定。也有一种可能,就是当地放在Zoopla上的挂牌资源中,房租高的楼房占比这几个月增加,导致整体的大涨。
另外,利物浦的租金涨幅超过14%,房价也没跌,涨了1.45%。
相比于租金飙升让租金回报率上升了一个档次的英国,日本的三座都市东京23区、大阪、名古屋则在过去这三个月中,房价涨得最好。大阪市涨幅为2.87%,是37座城市中的第一名。在中国一线城市房价普跌的情况下,日本房产的表现真让人有点意料之外。
3这里有一份选城宝典
中国人买东西最讲求性价比,在全球“扫房”时也不例外。我们就来根据租金回报率,讨论讨论城市的“投资性价比”。
东南亚的发展潜力和低房价有市场,买。日本东京的单间和日元避险有市场,买。欧美房产保值还能贷款有市场,买。但随着房价不断攀升,一些城市原先有的性价比也在慢慢消磨掉。掘金所选的37座城市中,具体哪里的房子投资起来性价比最高?
和往常一样,掘金通过象限做了分级。
(东京的平均房价为340万人民币,柏林的租金回报率是3.68%;这两座城市的这两个数据是我们分别房价、租金回报率高低的分界线)
因为投资看重租金回报,所以在推荐度上,租金回报率是更重要的考量。这里的房价则全部换算成了人民币,以绝对值来比较。
基于这些情况,租金回报率高、房价低的为五星(第一象限);租金回报率高、房价高则为四星(第二象限);租金回报率低、房价低的为三星(第三象限);租金回报率低、房价高为两星(第四象限)。
如同前文所说,英国的曼彻斯特和利物浦,日本的大阪市、名古屋和东京23区,我们都给了最推荐的五颗星。除了这两个国家之外,美国德州的达拉斯、奥斯汀,西班牙的马德里、澳大利亚的布里斯班,以及东南亚的胡志明、马尼拉、吉隆坡、金边和曼谷的性价比也很高。特别是胡志明、马尼拉和吉隆坡,房价远比发达国家的二线城市低,是我们常说的性价比之城。
跟五颗星的城市选择比起来,四颗星则是房价高但租金回报率也不错的保值所在。比如美国的洛杉矶、旧金山、西雅图和波士顿,加拿大的多伦多,英国的伦敦都是平均价格颇高的城市,但因为有持续的经济活力或者教育资源,这里的房基本上是供不应求的。比如英国伦敦的空置率,仅有2.1%。相信北京的空置率都比它高。拥有一套这些城市里的房产,是做包租公拿稳定回报的保证。
除此之外,三颗星和两颗星中,也有一些有移民需求而需购置的房产。但这些地方因为租金回报率比较低,而房价又在一个较高水平,所以如果纯做投资,踢出成本后,“收支平衡”可能是它们最好的成绩。所以用作纯投资,这些城市并不是最佳选择。
最后,为了给大家一个更直观的感受,我们将这37座城市的房价和房租都换算成了人民币(以26日的挂牌价计算)。你就能根据自己的需求,来挑选适合自己的投资标的。
(房价由低到高排列)
(房租由高到低排列)
2018年转眼就要过去,在整理自己这一年的投资成绩时,你的哪一项资产表现最好?
在我看来,虽然有些地方跌了,但仍然是房子最稳。
数据来源:Zillow、加拿大各地房产局、加拿大媒体、东京鉴定、QV、CBRE、numbeo、Zoopla、CoreLogic、香港差饷物业估价署、中国房价行情网
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